商傳媒｜簡明心／綜合外電報導
美國房地產市場在經歷了COVID-19（2019冠狀病毒疾病）疫情期間的價格快速上漲、庫存短缺和競價搶房後，目前正處於一個轉折點。Serrari Group 指出，房地產經濟學家和平台將 2026 年的美國房市，稱為「大住房重置」（The Great Housing Reset），意味著市場正朝著正常化階段發展，有望逐步提高住房的可負擔性，同時重塑區域市場的動態和購房者的預期。
根據摩根大通（J.P. Morgan）的預測，2026 年全美房價預計將停滯在 0% 成長，與疫情期間的強勁漲勢形成鮮明對比。Zillow 則預測，2026 年房價將小幅上漲 1.2%，雖然仍為正成長，但遠低於過去 3% 至 4% 的年均漲幅。
不同地區的房市表現呈現明顯差異。在西岸和陽光地帶（Sun Belt）地區，由於政策鼓勵營建，疫情期間的營建熱潮後出現了供給過剩，房價正在下跌。這些地區曾受益於遠距工作趨勢下的人口大量遷入，但相關的營建熱潮產生了大量供給，尚未被市場完全消化，導致房價壓力可能會持續到 2026 年甚至更久。
與此同時，美國東北部和中西部地區的房屋庫存仍低於疫情前水準，供給限制持續支撐這些地區的房價。這種供需差異顯示，房地產投資者在進行資產配置決策時，應仔細考量各區域的特性。在陽光地帶市場經歷價格修正時，可能存在比在東北部競爭激烈的市場中更好的投資機會。
Zillow 預計，2026 年美國成屋銷售量將達到 426 萬戶，較 2025 年成長 4.3%。交易量的逐步改善，反映出房價趨於穩定或小幅下跌，而收入持續成長，住房負擔能力開始改善。儘管如此，由於目前的住房負擔能力仍比 COVID-19 疫情前的水準低 35%，因此可能需要多年時間才能恢復到疫情前的估值水準。
儘管聯準會（Fed）預計將降息，但 2026 年的房貸利率環境，仍將對住房負擔能力構成重大限制。固定利率房貸預計將維持在 6% 以上，借貸成本遠高於疫情前的水準。不過，如果聯準會決定放鬆貨幣政策，浮動利率房貸（ARM）的利率可能會下降。然而，住房負擔能力的最大阻礙，仍然是高房價和高融資成本。
租賃市場呈現出與房屋購買市場不同的動態。預計租金將年增 2% 至 3%，與通貨膨脹的速度大致相當。這種租賃市場的發展趨勢與房屋購買市場存在明顯差異，反映出相對於需求而言，租賃房產的供給持續受到限制。強勁的租賃需求和有限的供給成長之間的失衡，意味著專注於多戶住宅資產的投資者，將可望看到持續的營運改善和潛在的租金成長，這可能會超過房屋所有權市場的溫和房價升值。
人口結構的變化為房地產市場提供了結構性支撐。千禧世代已完成大部分的家庭組建，而來自移民和自然成長的持續人口流入，也將持續支撐需求。Z 世代家庭也開始建立自己的住宅偏好，為租賃和自住房屋創造了潛在的下一波需求。專業房地產預測機構認為，人口結構的有利因素對長期需求軌跡至關重要，並為中期房市平衡提供了適度的樂觀理由。
對於不同的投資者群體而言，目前的市場環境也帶來不同的影響。首次購房者面臨著嚴峻的挑戰，住房負擔能力限制了他們實現購房夢想的能力。現有房主則受益於疫情期間累積的房價升值，且通常沒有動機在一個房價預期溫和上漲的市場中進行交易。尋求租賃房產回報的房地產投資者，可以在主要租賃市場和經歷價格修正的次級市場中找到機會，這些市場可能提供更優越的長期升值潛力。
房地產市場在不同地區和房產類型上的異質性，為成熟的投資者創造了機會，可以建構多元化的投資組合，分散投資於多個次級市場和房產類別。房地產投資中固有的集中風險（單一房產可能佔據投資組合的很大比例）需要謹慎的多元化和對具有吸引力的風險回報概況的市場進行策略性選擇。
